Москва догнала Восточную Европу по насыщенности офисами.
По результатам 2009 года объем введенной в строй
офисной недвижимости снова стал рекордным. За последний год было построено почти 2 млн. кв. м., Москва сравнялась по числу квадратных метров на работающего жителя со столицами Восточной Европы.
При этом, во второй половине 2009 года наблюдалась стабилизация как цен купли-продажи офисов, так и ставок аренды.
Совсем недавно, всего 3 года назад, в Москве, действительно не хватало офисов. Тогда на 1 работающего москвича приходилось не более 1 кв. м офиса. Но за эти 3 года объем действующих офисов увеличился более чем в 2 раза. В итоге, на конец 2009 года на 1 работающего москвича приходится уже 2,2 кв. м офиса, что уже вполне сопоставимо с уровнем насыщенности офисами восточноевропейских столиц, где этот показатель находится как раз на уровне 2 кв. м офисных площадей на 1 работающего горожанина.
Понятно, что до уровня Западной Европы Москве еще далеко, так как там этот показатель составляет в среднем примерно 4 кв. м офисных площадей на 1 работающего жителя столицы. Однако достигнет Москва его, по всей видимости, не скоро. Дело в том, что дополнительный и уже гораздо менее абстрактный показатель насыщенности города офисами – доля вакантных, незанятых офисных площадей от их общего объема – находится в Москве на достаточно критичном уровне.
Примечательно, что первый опасный рубеж Москва преодолела еще в июне 2008 года, когда доля вакантных офисных площадей превысила уровень в 6%, что традиционно для Европы считается признаком близости рынка к насыщению. Однако тогда многие участники рынка решили замолчать этот факт и стали в один голос твердить, что стабилизация цен на офисы начнется не раньше, чем доля вакантных площадей достигнет уровня 10%.
Действительно, такая логика встречается нередко. Так ипотечный кризис в США начался только после того, как доля просроченной задолженности (показатель на который в банковской среде ориентируются для определения насыщенности рынка) приблизилась к уровню в 35%, тогда как этот показатель считается рисковым уже после преодоления уровня в 7%. После преодоления уровня в 15% рынок считается попавшим в опасное положение. А после преодоления отметки в 30% положение рынка считается катастрофическим. Однако кризис начался только когда показатель задолженности приблизился к уровню 35%, потому что на все остальные рубежи можно, конечно, при желании, закрывать глаза.
Впрочем, офисы в Москве уже прошли все подобные рубежи. Так, по итогам 2009 года доля вакантных офисных площадей увеличилась с 10%-15% до 20%-30%. При этом, основной спрос сейчас приходится на офисы класса С, тогда как основной объем водимых площадей пришелся на офисы класса А и В. Кроме того, основной объем вводимых в строй бизнес-центров пришелся на конец года. Поэтому рекорд 2009 года по объему построенных офисов просто еще не отыгран рынком. В ближайшие время здесь вряд ли стоит ожидать роста цен. Даже если офисному рынку удастся удержать сегодняшний ценовой уровень, то это уже будет весьма оптимистичным развитием событий. Тем более, что на 2010 год по имеющейся информации запланировано введение в строй еще 1,6 млн кв. м. офисных площадей.
